Em um contrato de locação, o fiador exerce um papel essencial para garantir a segurança jurídica e as obrigações contratuais estabelecidas entre locadores e locatários. Este artigo tem como objetivo esclarecer os mais importantes aspectos que devem ser considerados por um fiador ao assumir essa responsabilidade. A análise será feita com base, principalmente, nas disposições do Código Civil e da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Quem é o fiador e qual o seu papel
O fiador é a pessoa que presta fiança em um contrato, ou seja, responsabiliza-se pela garantia do cumprimento das obrigações contratuais. A fiança é definida pelo art. 818 do Código Civil como a garantia de “satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
Com relação ao contrato de locação, o art. 37 da Lei do Inquilinato estabelece a fiança como uma das modalidades de garantia, juntamente com a caução, o seguro fiança e a cessão fiduciária de quotas de investimento.
Ao assumir a fiança, portanto, o fiador tem a responsabilidade de garantir o cumprimento ou pagamento da obrigação contratual em lugar do devedor. Nos casos de locação, o fiador exerce esse papel em relação ao locatário, respondendo por eventuais obrigações contratuais não cumpridas pelo inquilino.
Características da responsabilidade assumida pelo fiador
A responsabilidade do fiador é solidária à do devedor, o que significa que o locador pode exigir do fiador o cumprimento integral das obrigações contratuais a serem saldadas, antes mesmo de exigi-las do locatário.
No entanto, o contrato de locação pode estipular a subsidiariedade dessa responsabilidade, de tal modo que o locador seja obrigado a acionar primeiramente o locatário e, ocorrendo a inadimplência deste, recorrer ao fiador.
O art. 823 do Código Civil ainda prevê a possibilidade de a fiança ser de valor inferior ao da obrigação principal, garantindo uma condição de menor onerosidade ao fiador em relação ao devedor principal, ou seja, o locatário.
Ademais, nos termos do parágrafo segundo do artigo 12 da Lei 8.245/91, em casos de locação residencial em que ocorra separação judicial, divórcio, ou dissolução da união estável, a locação permanecerá com o cônjuge remanescente no imóvel, de forma que o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades em 30 dias contados do recebimento da comunicação, e ficará responsável pelos efeitos da fiança nos 120 dias subsequentes a essa notificação.
O fiador pode ainda se exonerar da fiança, como prevê o art. 835 do Código Civil, desde que avisando o locador com 120 dias de antecedência. Entretanto, isso não significa que suas obrigações se encerram, pois ainda responderá por eventuais inadimplências ocorridas durante o período em que exercia o papel de fiador.
Para os contratos de locação, o art. 39 da Lei do Inquilinato ainda determina que a fiança se estende até a efetiva devolução das chaves, cobrindo, portanto, toda a extensão da locação.
Além disso, nos casos em que o fiador não tenha se exonerado de suas obrigações, assume a responsabilidade em lugar do devedor mesmo após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado. Este é o entendimento da Súmula 7 do Tribunal de Justiça de São Paulo a respeito da responsabilidade do fiador.
Extinção ou anulação da fiança
A fiança será extinta caso haja a morte do fiador. Por se tratar de uma obrigação personalíssima (intuitu personae), a fiança não pode ser prestada por um herdeiro, está ligada à pessoa que assumiu a obrigação. Os herdeiros de um fiador só assumirão eventual responsabilidade pela dívida, caso a verificação da inadimplência já tivesse sido observada enquanto estava vivo o fiador.
Além disso, a fiança também é anulável caso seja feita sem o consentimento do cônjuge. O art. 1.647 do Código Civil prevê essa regra, desconsiderada apenas para cônjuges casados em regime de separação absoluta.
Portanto, tratando-se de caso de anulabilidade, perde-se a eficácia dessa garantia. Ressalta-se, entretanto, que a anulabilidade da fiança não torna ineficaz as demais obrigações de um contrato de locação, uma vez que a fiança é uma obrigação acessória a essa modalidade de contrato.
Obrigações contratuais do fiador nos contratos de locação
Segundo o art. 37 da Lei do Inquilinato, o fiador responde por todas as obrigações assumidas pelo locatário. Dessa maneira, o fiador pode ser responsabilizado por arcar não apenas com o adimplemento de aluguéis atrasados, mas também com outros encargos, multas contratuais ou danos materiais causados ao imóvel.
É preciso ressaltar, porém, que o fiador terá como exigir o ressarcimento dos valores pagos em lugar do locatário. O Código Civil prevê, em seu art. 832, o direito de regresso do fiador contra o devedor principal, que, no caso da locação, é o próprio locatário. O fiador terá direito ainda aos juros calculados sobre o valor da obrigação assumida e ao ressarcimento por outros eventuais danos que possa ter sofrido em razão da fiança.
Penhorabilidade do bem de família
Uma exceção a uma regra jurídica de suma importância envolve as obrigações do fiador. O art. 3º da Lei 8.009/90 estabelece que a impenhorabilidade do bem de família não se aplica ao fiador de um contrato de locação.
Isso significa que o fiador poderá ter seu bem de família, ou seja, o imóvel que constitui sua residência e única moradia familiar, penhorado para a satisfação das dívidas decorrentes do não cumprimento de uma obrigação contratual pelo locatário.
Acrescenta-se a esta questão o entendimento do STF, expresso no tema 1.127, de que a penhorabilidade de bem de família de fiador se aplica até mesmo aos contratos de locação comercial, igualando-a à situação de penhorabilidade aplicável aos contratos de locação residencial.
Essa exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família evidencia o tamanho da responsabilidade assumida pelo fiador e demonstra a necessidade de uma ampla reflexão por parte de um possível fiador antes de assumir essa obrigação.